新年楼市宽松新闻漫天飞：上海会放松吗？如果会，怎么放松 ...

水煮大西瓜

大家好，我是火箭哥。
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文：
今年春节，有点不一般——
假期里，全国阳康人士纷纷出门消费，旅游、电影、餐饮销售额创三年来新高。
假期后，各级政府、各大企业摩拳擦掌，准备在新的一年里大干一场。
新年第一天，江苏省就在开年“一号文件”大声宣布：
2023，认真搞经济！



这份《省政府印发关于推动经济运行率先整体好转若干政策措施的通知》非常重磅，不少媒体都做了解读，火箭哥在这里挑最重要的部分整理：
税收方面，对住宿餐饮、文体娱乐、交通运输、旅游、零售、仓储行业纳税人和增值税小规模纳税人，暂免征收2023年上半年房产税、城镇土地使用税。
企业信贷方面，力争推动银行机构依托企业征信投放中小微企业信用类贷款2500亿元；对发放普惠小微贷款较好的地方法人金融机构，按普惠小微贷款余额增量的2%给予激励资金。
当然，我们最关心的还是房地产相关政策，文件用了一整个章节来说明，可见地位之高：



三条措施，简而言之就是：
放松楼市调控、支持房企融资、加快企业回血。
尤其是和我们购房者息息相关的楼市调控措施，接下来会在购房资格、贷款比例、拆迁补偿、新房限价等方面作出进一步优化——
无独有偶，河南省也在年前发布了类似的通知，要大力促进经济发展，房地产在其中同样扮演了重要角色。



为什么一开年各地都急吼吼的要发展经济？
真正原因在于：
口袋里没钱了。
根据钱塘精选整理的数据，去年各大城市的税收都下滑得非常厉害，广州、苏州、天津、重庆、南京，都有两位数百分比的下降。



即使是经济强力的上海，2022年一般公共预算收入完成7608.2亿元，也下降了2.1%。



一边是财政收入下滑，一边是大疫三年，政府支出节节攀升：
上海2022年一般公共预算支出完成9393.2亿元，比2021年同期增长11.4%。
这么一减一加，地方政府的赤字越来越大；再不发力，就晚了。
因此，就算是全国经济形势较好的上海，也在开年第一天发布了《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》，通过十项行动32条政策措施，大力提振市场预期和信心，推动经济社会发展开好局、起好步：



方案的内容，主要是提振消费、企业纾困、扩大投资等，和楼市相关的主要是旧改提速，和当下想要买房的同学关系不大；
不过上海市中心的成片旧改基本完成，和过去几年每年50万方左右的旧改力度，2023年的12万方并不算超预期。



对于上海楼市来说，尚处于休整期的现在，也不用期望有太多政策利好出来——
目前主流的观点是，至少要等今年3月份两会以后，甚至下半年，才会有相关政策出台；
而回到开头江苏、河南的文件，说实话，以南京、郑州为代表的各大城市，在现阶段的楼市政策算是非常放松了，补缴社保就能买房、认房不认贷、二套房首付比例下调，已是司空见惯。



更多人其实和我一样，关心的不是其他城市怎么花式救市，而是：
上海会不会调整政策，怎么调整？

01 “猜想”
概率最大的，就是差异性购房政策。
现在全国楼市讲究因城施策，也就是每个城市的状况不同，政策也不同。
上海也一样，不同区域的政策，也有灵活调整的空间。
就说新房吧，郊区新房多、库存大，绝大多数的楼盘不需要积分，随到随买；
而市中心十几万一平的新房，反而抢破头。这就是前两天我说的：
“越便宜的房子越没人买，越贵的房子抢的人越多。”

在这背后，是不同区域的供需关系不平衡——
因此，为了调整这种不平衡，落实“五个新城”的人口导入目标，在嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇这五个新城实行差异化的购房政策，就顺理成章。
比如，在本区域认定为人才、有2年以上劳动合同的，就可以将买房门槛从5年社保缩短到2年。
毕竟，在2021年《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》中，就明确指出，“将在五大新城探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策”。



而在去年年底，临港新片区就出台了非本市户籍人才个税或社保满1年就能购房的差异化政策，为其余四个新城打了个样。

02 “猜想2”
其次，2023年上海的房贷利率，大概率也会下行。
当下购房者的最大负担，除了高昂的首付外，就是月供利息。在上海，首套房利率要加35个基点，属于全国最高之一。
贝壳研究院统计数据显示，2022年12月首套主流利率平均为4.09%，上海4.65%的首套利率，比全国平均高了60个基点左右。



同样贷款300万，30年等额本息下，全国平均月供9664元，而上海月供要多付649元，总利息要多付21万，差距着实不小。
在央行允许部分城市首套房利率可以无下限的大背景下，上海的首套房利率，确实有调整的空间。
况且，就算不去动利率，也可以起到减轻购房者负担的作用，比如增加房贷利息抵个税的额度。
目前1000元/月的免税额，也就抵了二三十万贷款月供，还不如租房抵扣的1500元/月，和动辄几百万的房贷相比，简直九牛一毛。
但如果把抵扣额增加到3000或者5000每月，那效果比降利率要好不少，切切实实为打工人减轻了负担。

03 “猜想3”
除了利息之外，交易税费也是购房者的一大负担。
上海由于普宅线9年未改，现在买房大多数都是非普通住宅，那么当上家非满五唯一时，就要多收5%的差额增值税。
过去这么多年，上海房价涨了这么多倍，对于很多房子来说，当时的买入价可能只是现在的零头，那么差额增值税就是一笔巨款。
以500万的房子为例，如果当年买入价是40万，那么差额460万的5%就是23万，相当于首付又要多付0.5成，给本来就重的首付压力又雪上加霜。
如果这23万能转化成消费，这是多么一笔强大的购买力啊...

04 “猜想4”
最后，概率相对较小的，才是首付比例政策，因为这个才是真正的大杀器——
和其他政策不同，首付比例的下降是真正释放购买力的举措，比如历次楼市大行情，都是从取消认贷、降低二套首付比开始的。
上海的调控放松理应循序渐进，一下子直接降低首付比，几乎完全不可能。
由于调整普宅线和首套房认定规则，起到的也是类似的效果，因此就算要实行，也会作为“主菜”稍后上。
甚至可能出现创新型认贷规则，比如5年内或者10年内无贷款、购房记录，也能算首套房，基于改善客群更多的空间，并同时抑制炒房。

05 “猜想5”
最后一个消息，其实在封控前就一直有传闻——
入围比，可能会再次改变。
这个议题一直都在list里，只是暂不确定具体的变化；如果再次扩大入围比，新房市场将可能面临“谁都不要分”的情况。
对于低分选手而言，降分的春天可能才刚刚开始。

紫易

众里寻他千百度，蓦然回首在这里！

头像略显成熟孟

支持支持再支持

要制富的农民

珍爱生命，果断回帖。

山东刘一首

顶起出售广告位

隨心遠行

呵呵。。。

痴迷雨

一直在看

刘德平

确实不错，顶先

豪气东来

鄙视楼下的顶帖没我快，哈哈

孔春

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